Perguntas/Respostas Direito Civil - SECOVI - RS

1. É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia?

Não. Os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc), de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra, manutenção, etc. ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações. Assim sendo, o síndico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem a autorização da assembléia geral. Mesmo nos casos em que a dívida esteja sendo cobrada judicialmente o síndico necessitará de autorização para realizar acordo, ainda que essa autorização lhe tenha sido dada, de forma geral pela assembléia que o elegeu ou por outra assembléia em que a matéria tenha sido tratada. Da mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da assembléia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa obrigação.

O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembléia que aprova a previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos pagamentos efetuados até "X" dias do vencimento.

2. Rateio de Despesas: apartamentos e lojas térreas: os apartamentos térreos e as lojas com acesso direto para a rua, devem participar do rateio das despesas comuns, mesmo das áreas e equipamentos não utilizados, como por exemplo elevadores?

O art. 1.339 do Código Civil estipula que "os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis da propriedade exclusiva;..." Dessa norma decorre que, as despesas extraordinárias devem ser suportadas por todos os condôminos, especialmente aquelas que implicam em manutenção ou acréscimo no valor do imóvel.

Por outro lado, o art. 1.340 do mesmo Código, determina que "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condomínio, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. "Nesse sentido é possível dizer que as despesas ordinárias devem ser assumidas por quem efetivamente faz uso das partes comuns.

Não obstante as determinações acima, é importante estar atento para as disposições da Convenção do Condomínio, pois a matéria pode ser convencionada.

3. Como deve ser a cobrança das multas por infração às normas da convenção?

As multas por infração contratual estão previstas na Lei e podem ter regramentos estabelecidos na Convenção do Condomínio. Não havendo vedação na Convenção poderão ser cobradas juntamente com as demais despesas, porém, o ideal é que seja emitido um documento de cobrança (doc) específico para a cobrança de multa, pois em caso de contestação os procedimentos operacionais serão facilitados.

4. A convocação prévia das Assembléias é obrigatória? Qual a conseqüência se não houver a convocação? Terão que ser convocados todos os condôminos?

A assembléia é a reunião dos condôminos para deliberação sobre assuntos de interesse comum, por isso todos os condôminos devem ser regularmente convocados e com tempo hábil a que possam comparecer a realização da reunião Assemblear. Este é o espírito do art. 1.354 do Código Civil Brasileiro.

Quanto a forma e prazo de convocação, devem estar previstos na Convenção do Condomínio e, lembramos que, o Síndico deve sempre se resguardar de problemas, providenciando a convocação de forma a poder comprovar o recebimento da mesma, através de meio inequívoco, seja tomando o protocolo de recebimento na cópia da convocação ou em livro próprio, ou ainda, através da convocação pelo correio com aviso de recebimento.

A falta de convocação regular ou a desobediência ao que dispõe a Lei ou a Convenção de Condomínio, pode acarretar na nulidade da Assembléia, quando não em conseqüências mais graves, como por exemplo, em casos extremos, a tentativa de responsabilização pessoal do síndico.

Enfatizamos a necessidade do condomínio possuir uma convenção, que normatize as suas situações particularizadas. Contudo, caso não exista convenção ou, se existindo não esteja registrada, ainda assim o síndico deverá promover a Assembléia Anual Obrigatória, de que trata o art. 1.350 do Código Civil, e tantas quantas assembléias extraordinárias entenda necessário. Igualmente nesses casos, deverá observar para que as convocações sejam realizadas por meio passível de posterior comprovação.

5. Quem convoca as Assembléias?

Ao Síndico incumbe a administração do Condomínio, portanto, dele é a competência primeira para a convocação das assembléias. Porém, havendo omissão por parte do síndico, a assembléia pode ser convocada por ¼ dos condôminos.

6. Existe um número específico de assembléias a serem realizadas pelo Condomínio?

O Código Civil Brasileiro, dispõe, no art. 1.350, sobre a realização de uma Assembléia Anual, de caráter ordinário, portanto, para a apresentação e aprovação da Previsão Orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a sistemática de prestação de contas por parte do Síndico. Eventualmente poderá prever, ainda, a eleição de síndico, se anual e as alterações de Regimento Interno.

Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a Convenção estabelecer a obrigatoriedade da realização de outras assembléias ordinárias, além daquela prevista no art. 1.350. Além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembléias quantas desejar.

7. É permitido ao inquilino participar e votar nas Assembléias?

Embora o Código Civil Brasileiro, na sua atual edição, não tenha feito referência a participação e voto do inquilino na assembléia condominial, à luz da legislação inquilinária e da Lei 4.591/64, que entendemos não foi revogada na sua integralidade, o inquilino pode exercer o direito de participar e votar, contanto que:

. o proprietário do imóvel não compareça na assembléia ou, se comparecendo abra mão do seu direito de voto;

. que não haja débitos relativos a quotas condominiais, pois essa condição é exigida do proprietário;

. que as matérias votadas digam respeito apenas as despesas ordinárias e/ou outras que tratem diretamente com os direitos do inquilino.

8. Os condôminos inadimplentes podem participar e votar nas Assembléias?

No tocante ao voto, o Código Civil é bastante claro quando diz, no art. 1.335, II, que é vedado esse direito ao condômino inadimplente. No tocante a participação, o Código Civil também impõe a vedação. Todavia, é importante lembrar que o entendimento do que seja "participar", não recebe unanimidade de tratamento no meio jurídico.

Há quem entenda que "participar" é tomar parte, no simples sentido de "estar presente" e que, portanto, o condômino poderia, inclusive, ser impedido de entrar e permanecer no recinto da assembléia; E, há quem sustente que "participar" significa tomar parte nos debates que levam ao voto.

No nosso particular entendimento, a assembléia é o ato mais importante do condomínio e, portanto, deve, acima de tudo, respeitar não só as questões comuns, como e, principalmente, os direitos individuais da pessoa.

Dessa forma, alertamos ao fato de que impedir o condômino de ingressar no recinto da assembléia e assistir aos debates, mesmo sem direito a manifestação e voto, constitui uma violação aos direitos de propriedade desse condômino e, inclusive, pode ser interpretado por ele como um constrangimento e uma exposição a situação vexatória. Para evitar maiores problemas é bom que a matéria seja convenientemente tratada na convenção do condomínio e, no caso de impasse, que prevaleça o bom senso do dirigente da assembléia.

9. Existe obrigatoriedade quanto ao Registro de Atas e outros Documentos do Condomínio, junto ao Cartório de Títulos e Documentos?

O Condomínio não é uma empresa, embora a ela seja equiparado em muitas situações e, portanto, esteja sujeito a uma série de direitos e deveres. Assim, não existe a obrigatoriedade de registro dos seus documentos em algum ofício especial.

Por outro lado, mesmo sem a obrigatoriedade, entendemos que, dada a complexidade da vida em condomínio e, justamente pela responsabilidade que a lei atribui ao Síndico, é de todo recomendável que se proceda o registro de atas e outros documentos, junto ao Cartório Especial de Títulos e Documentos da Comarca onde estiver domiciliado o condomínio, a fim de r/*esguardar em situações futuras e eventuais a própria gestão do síndico.

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