Jurisprudências Nulidade de assembléia por falta de quorum

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Nº 70016930653

2006/CÍVEL

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ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE

NULIDADE DE ASSEMBLÉIA GERAL

EXTRAORDINÁRIA. QUORUM ESPECIAL.

Decisão tomada em assembléia extraordinária

que não observou o quorum especial de

condôminos que representem 2/3 do total da

fração ideal do condomínio. Condômino que não

esteve presente na assembléia não pode assinar

a ata posteriormente. Nula a deliberação tomada

em assembléia que modificou a convenção.

Decisão assemblear que limita o exercício do

direito de propriedade. Inviabilidade.

DANO MORAL. A proibição do condômino de

usar o salão de festas e churrasqueira, mesmo

que esteja inadimplente, caracteriza o dano moral.

Indenização no valor de R$ 3.000,00,

considerando o caráter pedagógico-punitivo da

medida.

APELAÇÃO PROVIDA.

APELAÇÃO CÍVEL

DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL

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COMARCA DE CAPÃO DA CANOA

RUDY KRUGER

APELANTE

CONDOMINIO ESPLANADA DO FAROL

APELADO

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Nona

Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em dar

provimento ao apelo.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os

eminentes Senhores DES. GUINTHER SPODE E DES. CARLOS RAFAEL

DOS SANTOS JÚNIOR.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Porto Alegre, 27 de fevereiro de 2007.

DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI,

Relator.

R E L A T Ó R I O

DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI (RELATOR)

RUDY KRÜGER, inconformado com a sentença que julgou

improcedentes a ação cautelar e a ação declaratória de nulidade

cumulada com indenização por dano moral ajuizada contra o

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ESPLANADA DO FAROL, apela.

Em suas razões, o apelante alega que, apesar de estar

discutindo judicialmente o débito condominial, não pode ser impedido de

freqüentar as dependências do salão de festas e a churrasqueira do prédio.

Argumenta a nulidade da assembléia realizada no dia 24/02/96, pois alega

que o quorum presente não atingiu os 2/3 (dois terços) do total das frações

ideais do terreno necessários para alterar a convenção condominial. Argúi

que houve o acréscimo de duas assinaturas na ata da assembléia, visando

atingir o quorum mínimo exigido para alterar a convenção. Assevera que a

prova testemunhal confirma que a assembléia foi fraudulenta e manipulada.

Por outro lado, afirma que as pessoas que assinaram a ata (apartamentos

204, 205 e 209) não possuem legitimidade para votar. Por fim, assinala que,

sob pretexto de instalar um corrimão para afixar bicicletas, no fundo dos

boxes, o condomínio, em nova afronta, colocou sobre a área privativa de seu

box uma corrente e restos de materiais (pedras e lajotas). Postula pela

declaração da nulidade da deliberação da assembléia, bem como a fixação

de indenização pelo dano moral e multa diária, a contar do trânsito em

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julgado, no caso de haver resistência ao ingresso nas dependências de uso

comum do condomínio.

Com as contra-razões, os autos foram remetidos a esta Corte.

É o relatório.

V O T O S

DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI (RELATOR)

Eminentes colegas:

Pretende o autor a declaração de nulidade da assembléia que,

alterando a convenção, o impede de utilizar todas as dependências do

condomínio, bem como indenização pelo dano moral sofrido.

De início, enfrento a questão da nulidade da assembléia

realizada no dia 24/02/1996. O pleito da parte autora é alicerçado no que

dispõe o artigo 1º da convenção condominial, que prevê quorum

diferenciado para modificar a referida convenção.

Assim dispõe o parágrafo único do art. 1º, capítulo I, conforme

cópia que se encontra à fl. 30:

“Esta Convenção só poderá ser modificada em assembléia

geral extraordinária pelo voto mínimo de condôminos que representem dois

terços (2/3) do total das frações ideais do terreno”.

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A partir de tal regramento constante na convenção, é

necessário verificar se havia o quorum exigido para alterá-la. É incontroverso

que o condomínio constitui-se de quatro pavimentos, sendo 22 boxes e 11

mini-boxes, 30 apartamentos e 2 lojas no térreo, conforme cópia da

convenção (fl. 30).

A ata da assembléia do dia 24/02/1996 apresenta controvérsia

em relação ao número de condôminos participantes, pois, segundo o autor,

foram acrescidas duas assinaturas na ata para se obter o quorum mínimo

exigido para aprovar a penalidade imposta e, conseqüentemente, alterar a

convenção. Já o condomínio-réu, sustenta que o quorum mínimo foi

atingido, pois assinaram a ata 20 condôminos. Justifica que os proprietários

dos apartamentos 204, 205 e 209 não assinaram no momento da

assembléia, mas, posteriormente, pois se retiraram da reunião sem o fazer.

Como se sabe, a convenção condominial e suas alterações

resultam de uma elaboração assemblear, no qual os condôminos definem os

direitos e os deveres dos proprietários das unidades autônomas. Na

assembléia é elaborada uma ata historiando os fatos ocorridos. Segundo a

praxe, uma assembléia geral deve tomar, no livro de presença, as

assinaturas dos condôminos ou de seus procuradores para que se possa

verificar se há quorum mínimo para as deliberações e que são objeto da

ordem do dia. Somente se houver o quorum exigido é que se poderá discutir

e deliberar sobre as matérias postas em pauta. Do contrário, deve-se marcar

uma nova assembléia, pois, caso realizada irregularmente, é passível de

anulação a deliberação tomada.

No caso analisado, foram acrescidas duas assinaturas na ata

da assembléia, fato este não negado pelo condomínio.

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Verifica-se que há três cópias de ata juntada nos autos. A

primeira, constam 18 assinaturas de condôminos (fl. 35v.). A segunda, 19

assinaturas (fl. 36v.). Por fim, a terceira, constam 20 assinaturas (fls. 38v.).

Entendo que não basta simplemente a assinatura na ata para

que as deliberações sejam aprovadas. Deve o condômino fazer-se presente

no momento da decisão. Isto é, assina a ata de presença tão-somente

aquele condômino que estiver presente na assembléia. Tal entendimento

visa evitar eventuais abusos nas decisões, já que, quando não houver sido

atingido o quorum mínimo, poderia o condomínio buscar posteriormente

assinaturas para legalizar as deliberações. De qualquer modo, a lei é clara

ao dispor sobre o direito do condômino em “usar as partes e coisas comuns”

(art. 19 da Lei 4.591/64). Por isso, eventual restrição deve

imprescindivelmente atingir o quorum mínimo exigido, uma vez que se trata

de norma restritiva de direitos.

Por outro lado, não há prova segura de que os proprietários

das unidades, cujas assinaturas foram acrescidas na ata (apartamentos 204,

205 e 209), estivessem presentes na assembléia.

As testemunhas Anahi Marques Melgaré e Isabel Marques

Melgaré, proprietárias do apartamento 209, ouvidas via precatória,

afirmaram que não compareceram na assembléia (fls. 119/120).

O proprietário dos apartamentos 204 e 205 confirma que

assinou a ata, mas não recorda se participou da assembléia (fls. 116/117).

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Assim, no caso examinado, considero como presentes na

assembléia apenas 18 condôminos.

Passo a verificar, portanto, se os condômios presentes

detinham a exigência de 2/3 da fração ideal do terreno.

Para isso, serão consideradas as frações ideais constantes na

matrícula imobiliária, cuja cópia se encontra às fls. 30/31. Estavam presentes

as seguintes unidades: 401 (0,021339), 406 (0,021092), 410 (0,020287), 306

(0,021092), 304 (0,034205), 301 (0,021339), 405 (0,027530), 404

(0,034205), 202 (0,035286), 210 (0,020287), 309 (0,020644), 206

(0,021092), 208 (0,027580), 407 (0,027580), 403 (0,035608), 201

(0,021339), 207 (0,027580) e 408 (0,027580). Somadas as áreas das

unidades mencionadas, dá-se a fração de 0,465665.

Acrescenta-se ainda a soma as frações ideais relativas ao box

de estacionamento que cada unidade detém. Como não houve impugnação

em relação à identificação dos proprietários das unidades apresentadas pelo

autor, considero as frações constantes nas fls. 189/190: 301 (0,000615), 403

(0,01305), 304 (0,006525), 404 (0,006525), 405 (0,006525), 406 (0,005168),

17 (0,006525), 208 (0,006149), 408 (0,006525). Somadas as áreas das

unidades mencionadas dá-se a fração de 0,057607.

Somadas as áreas (apartamentos e box), elas alcançam

0,523272 ou 52,32% . Assim, não foi alcançado o quorum qualificado (2/3 ou

66,6666%) exigido pela convenção, o que faz com a decisão tomada em

assembléia seja nula.

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De qualquer forma, ainda que tenha sido atingido o quorum

qualificado, o que não foi, trata-se de questão que perde relevância, posto

que entendo nulas as deliberações que estabeleçam restrições ao uso de

áreas comuns, já que restringem os direitos fundamentais do condômino.

Efetivamente, o condômino é titular da sua unidade, como também o é das

partes de uso comum do edifício. Seja a convenção, seja decisão de

assembléia, não pode investir contra o livre exercício do direito da

propriedade, limitando-o, ainda que relativamente às partes de uso comum.

O direito de punir deve ser interpretado de forma restritiva, ainda mais que

há previsão legal nas cominações de natureza pecuniária (Lei 4.591/64).

Explico mais, na análise do tópico a seguir.

DO DANO MORAL

O pedido de indenização por dano moral merece prosperar em

relação a não-autorização do uso das áreas comuns do condomínio.

Está demonstrado nos autos a negativa do condomínio em

relação ao pedido de uso do salão de festas e churrasqueira em momentos

distintos (fls. 24/29). Assim, a situação criada é passível de reparação

indenizatória, pois além de não se poder impedir que o condômino e seus

familiares utilizem as áreas comuns (art. 19 da Lei 4.591/64), mesmo que

seja inadimplente, a restrição imposta é meio de coerção que submete o

devedor à vexame e humilhação, o que se apresenta inaceitável e gera o

dano moral reclamado.

Em razão dessa conduta, fica o condomínio obrigado à devida

reparação, nos termos dos artigos 186 e 927, ambos, do Código Civil.

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Assim, tendo em vista o caráter educativo da indenização, e

considerando o instituto da responsabilidade civil por dano moral, o

arbitramento não deve ser fixado em valor irrisório e nem em valor que

possa causar enriquecimento indevido do ofendido. Com estes motivos, fixo

o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) a ser pago pelo condomínio ao autor.

Com essas considerações, DOU PROVIMENTO AO APELO

ao efeito de julgar procedente a ação ordinária declaratória e a cautelar

ao efeito de anular a deliberação tomada em assembléia e aqui questionada,

e fixar indenização por dano moral em R$ 3.000,00 a ser pago ao autor.

Condeno o condomínio ao pagamento das custas, de ambos

os processos, e honorários advocatícios da parte adversa que fixo em R$

400,00 (quatrocentos reais) para cada ação, nos termos do art. 20, § 4º, do

CPC, que deverá ser corrigido de acordo com a variação do IGPM a contar

da data deste julgamento.

DES. GUINTHER SPODE (REVISOR) - De acordo.

DES. CARLOS RAFAEL DOS SANTOS JÚNIOR - De acordo.

DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI - Presidente - Apelação Cível nº

70016930653, Comarca de Capão da Canoa: "DERAM PROVIMENTO AO

APELO. UNÂNIME."

Julgador(a) de 1º Grau: MARIO ROMANO MAGGIONI/lab

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